开发商虚假宣传套路大揭秘留好证据免吃哑巴亏 - 小扑网

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警惕虚假学区房：打着学校的名号卖房子不一定上名校

买房的影响因素众多当中，学区算得上是排在前面的。信网梳理发现，无论项目是大是小，“名校情结”几乎是所有开发商共有的，离学校近就说“在家门口就能上好学校”，学校种类多的就宣传“全龄段学区”，就连实打实需要靠分数录取的高校也能被开发商拉来营造书香氛围。有优质的教育资源确实是地产项目的优势，甚至能拉动房价的上涨。但商业宣传是一回事，开发商的说辞能不能实现就是另一回事。

小区附近有名校，在没确定学区划片的时候就先把学校的名字写在了宣传广告里，这样的事曾发生在西海岸新区的鲁班国汇城。小区附近的学校名气不大，便在广告单页上写上其他学区的名校，差点误导了购房者，这样的事发生在即将开盘的市南区某楼盘项目。看着隔壁小区划到了家门口的学校，便在自己的广告牌上也写了这所学校的名字，可实际划片时却被分到了另外的学区，这样的事发生在市北区的金域府邸……

想要买一套附加优质教育资源的房子是人之常情，但面对开发商的说辞，购房者还需要保持必要的冷静。学区划分需要教育主管部门从学校设计规模、师资力量、周边适龄儿童人数等多方面进行综合考量。多个区市的教体局也明确表示新建小区的学区要到交付后才能最终确定，因此购房者也要清楚地认识到开发商并没有“未卜先知”的能力。

警惕虚假配套：宣传时啥都有交房时商场公园都没了

任何一个住宅小区都不是孤零零存在的，项目内外的配套设施和环境都能够对业主的生活产生影响。在一些开发商看来，只要是靠近项目的一切优质资源都可以拿来“为我所用”，但到头来这些近在咫尺的“加分项”有多少能真正实现就两说了。

平度的中高名人府邸向业主介绍小区南侧有一条景观河，可直到交付的时候这条景观河还是一条臭水沟的样子。直到这时，小区开发商才告知称河道治理属政府工程，公司无权干涉，只负责绿化岸边，而当初在售楼处卖房的是第三方销售公司，销售人员如何向业主介绍的，开发商也不清楚。

做宣传的时候市政工程可以被拉来当卖点，等到出了问题开发商就一下子推脱干净。市政工程开发商无权干涉，开发商自带的项目也会诸多变数，那些在销售时介绍的配套项目很有可能也中途打了水漂。

西海岸新区的红星天铂曾因国内著名地产品牌红星地产“加持”而备受关注，项目配套的爱琴海购物公园以“同步一线城市的高端体验式商业Mall”、“为高租金提供了有力支撑”宣传，也成为吸引购房者的一大亮点。可一年前，红星地产撤出了该项目，开发商在给业主的一封信里里说辞也变成了“引入爱琴海购物公园或同等及以上商业Mall品牌运营商”。而直到现在，红星天铂的业主仍看不到这一配套商业项目的前景：“爱琴海购物广场都烂尾了，这不是欺骗我们吗?”

配套设施在项目外，有不可控性，业主只能吃个哑巴亏。可那些就在小区围墙里的设施，在开发商的宣传和现实实际中，同样会有两副模样。

中梁国宾府在销售时曾向业主承诺小区实行车人分流，最大限度保证居民出行安全。可等到快要交房时，小区的路面上却出现了100多个地上车位，尽管开发商称这只是为了符合规划要求的应急车位，但对于这个解释并不能让业主信服。

同样是在小区内部，李沧区的中南世纪城四期在宣传中提到了40%的绿化率，可在交房时业主连最基本的园林景观都没看到，简单的草坪、冬青和经济型的树种组成了整个小区的绿化，不禁让业主直呼绿化缩水严重。

警惕虚假地铁房：最终规划没定地铁可不一定从家门口过

随着青岛地铁线路的逐步延伸，这一交通便利条件也被开发商用了起来，各种各样的“地铁房”层出不穷。有的开发商会在广告上写离地铁口的直线距离，让购房者以为出了家门就是地铁，却忽略了直线距离可不是实际距离。有的开发商把尚在规划里的地铁线路当招牌，可实际上地铁到底怎么走还都是未知数。

即墨区的中冶德贤公馆就把“双地铁”直接写在了室外广告牌上：“2条地铁交汇，M16/M24近在家门”“2条地铁交汇在家门口，出行便捷区域独享”，在售楼处的区位展板上还标注了地铁口的位置。但实际上，中冶德贤公馆提到的这两条地铁线只是远景规划，无论是地铁线路的走向还是地铁口的位置都没有最终确定。因为被多名购房者投诉宣传有虚假、误导的嫌疑，中冶德贤公馆也被市场监管部门责令整改广告内容。

同样是拿地铁做宣传，西海岸新区的某楼盘在开盘时以“地铁房”自居，但随着6号地铁站一期动工仪式开启，业主发现地铁线路中并不存在售楼时宣传的6号线“海西路”地铁站。最终，经过市场监管部门的调查和取证，该项目被认定确实存在涉嫌虚假宣传的问题，被处以罚款11.6万元。

留好开发商广告单页等材料避免吃个哑巴亏

从签合同、交首付到住进新房，市面上大多数新建商品房项目大约都有两年左右的建设周期。买房时购房者看不到房子的真实全貌，收房时就像“拆盲盒”一样，不知道是惊喜还是惊吓。广告宣传要放大优点，这是无可厚非的，但在尊重和保障购房者知情权等合法权益上，开发商不仅需要有自律的意识，也需要符合相关规定的要求。

“房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者。广告中涉及规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件的，不能作误导宣传”，这是《房地产广告发布规定》的明确要求，也是开发商在广告宣传中不能触及的底线。对于这些规定，作为业内人的开发商也是心知肚明，但仍有部分开发商打擦边球，想用“学圈房”、“规划中”等字眼来避免“踩雷”。这种“换汤不换药”的行为最终仍逃不过被购房者投诉举报，一旦被认定虚假宣传，开发商也逃不过被处罚的结果。

信网了解到，有关房地产项目广告宣传的问题，各区市的市场监管局都有相关科室可以受理投诉。但要查实开发商确实存在这一违法行为，也需要购房者提供相关证据作为凭证。青岛市市场监管局的工作人员表示：“我们建议购房者在房屋交付前保留好从看房开始的所有资料，比如开发商的宣传单页、售楼处的沙盘模型，还有置业顾问提供的视频、户型图等，这些材料一方面可以方便购房者在收房时进行比对，另一方面一旦真的遭遇开发商虚假宣传，也可以作为保护自己合法权益的证据。”

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