面对业权分散、投资回报周期长、外部资本难以有效参与等难点，一系列奖励补贴、贷款优惠以及推动楼宇资产证券化等举措的出台实施，有望加速项目改造更新步伐——
青岛百余座老旧楼宇如何“回春”
青岛市是国内较早开展商务办公楼宇建设的城市，上世纪30年代初，6层高的亚当斯大厦建成，这是青岛最早的商务办公楼宇。随着改革开放的深入，至上世纪90年代，百盛、国贸大厦、发展大厦、发达大厦等第一批大型高层写字楼在青岛西部城区拔地而起，集聚了一大批外贸、货代、物流等企业。青岛行政中心东移和东部开发战略实施后，高层商务楼宇更是如雨后春笋般涌现，成为支撑青岛服务业发展的重要载体。
约从十年前开始，陆续有老旧办公楼宇提出改造更新的诉求，且随着时代发展，有改造需求的楼宇越来越多。其中，市南区作为全省、全市最早发展楼宇经济的区域，目前该区拥有楼龄20年以上的楼宇65座，个别楼龄超过30年。这些老旧楼宇存在设施功能落后、运行能耗过高等诸多劣势，难以满足现代办公的多元化需求，某种程度上已成为影响区域经济高质量发展的阻碍因素。对于这个新发展阶段遇到的新问题，以市南区为代表的楼宇经济发展先行区，着手实施楼宇更新行动，通过政府与企业的双向发力，助力老旧楼宇重新焕发青春活力。
政府两千万撬动市场三个亿
楼宇物业运营企业是实施楼宇更新的主体，一次彻底的更新能为它们带来什么？市南区黄金广场是最典型的案例。
“近两年来，我们为黄金广场升级改造项目投入4600余万元，主要用于楼宇安全保障设施更新、楼宇智能管理改造、配电室改造及电梯更换、拓展公共服务空间、优化企业办公环境等方面。黄金广场升级改造后，大楼出租率从改造前的70％回升至90％，租金收入提升了30％。去年，黄金广场更是成功跨过了税收‘亿元楼’的门槛。”中化资产管理有限公司青岛分公司总经理宋宏伟告诉记者。
中化资产（青岛）隶属于中国中化控股有限责任公司，自2010年6月起负责青岛黄金广场自有产权楼层13－25F的运营工作。黄金广场于1996年建成，楼宇硬件陈旧、发展定位模糊等问题突出。宋宏伟介绍，企业接手黄金广场以来，随着楼龄增加，楼内跑冒滴漏情况频发，硬件设施条件越发不能满足租户的办公需要，退租率高、招商成本高、建筑维护成本高成为楼宇运营的痛点。在企业总部的大力支持下，中化资产与市南区政府紧密对接，探讨楼宇改造升级方案。
宋宏伟表示，在此过程中，市南区除针对改造工程本身提供政策扶持外，还与企业携手，共同招引优质企业，以切实提高楼宇的“含金量”。“例如，我们和市南区联动，共同拜访太平洋保险青岛总部，并邀请太平洋保险走访考察黄金广场。针对太平洋保险提出的午餐、内部改造等诉求，也通过政企携手得到了妥善解决。后来，英大人寿青岛分公司等金融领军企业区域总部也相继入驻。目前，黄金广场的租户群已经由之前的小散乱租户变成以金融总部企业为主。”
楼宇更新可以为运营企业带来显著的经济效益，这是驱动楼宇物业运营企业实施改造的主要动力。早在2019年便有数据显示，中国有价值50万亿元的存量商业物业有待盘活，升级改造存量物业资产是中国地产发展的“新蓝海”。
目前，青岛各区市中，市南、市北等老城区楼宇更新需求最为迫切。在过去三年间，市南区累计兑现楼宇经济奖励资金超过2000万元，撬动社会资本投入超过3亿元，国有企业投入超过6亿元，实施过更新改造项目的老旧楼宇35座、总面积达95万平方米，盘活闲置载体50余万平方米。
“烂尾”多年的香港中路80号于去年启动改造更新。
市北区也开始启动相关工作。据市北区楼宇经济相关负责部门介绍，2022年，该区针对中海大厦停车场改造、青岛生物科技创新园停车场和食堂改造、青岛国际航运中心食堂改造共兑现奖励资金106．9万元。今年有3座楼宇申请更新改造奖励，共涉及资金222．69万元。在这些政策鼓励下，一批老旧楼宇和闲置厂房重新焕发活力。
楼宇更新面临三大难点
虽说楼宇更新后社会效益、经济效益会显著提升，但对于大部分楼宇运营商，特别是中小型楼宇物业企业来说，他们的积极性并不高，这又是为何？
2022年11月，市南区成立楼宇经济调研组，先后走进30多家楼宇物业企业、驻楼企业、集约办公运营商、第三方咨询机构开展深入交流。根据调研组整理的调研报告，市南区商务楼宇中，投入使用10年内的21座，占15．56％；10至20年的49座，占36．3％；20至30年以上的59座，占43．7％；30年以上的6座，占4．44％。这样算来，建成10年以上的老旧楼宇共有114座，占84．44％，目前均面临升级改造的问题，且楼龄越长改造诉求越大，投入成本越高，改造难度越大。
老旧楼宇改造主要涉及“六大件”，包括电梯、空调、大堂、停车、弱电、外墙等。楼宇企业普遍反映改造存在三方面困难：一是楼宇业权分散，业主思想难以统一，致使改造进程缓慢。市南135栋商务楼宇中，单一产权楼宇仅25座，分散产权楼宇89座，占78％。这些产权较为分散的楼宇，即便坐拥黄金位置，但因为缺乏统一规划和产业定位，还普遍存在产业散、乱、小问题，致使楼宇坪效不高。