改造后的Mowe烘焙店兼具工业气息与时尚创意。
这里曾经是一处供热站，锅炉轰鸣、煤灰飞扬。如今，它拥有了一个全新身份——青岛能源·心动里都市运动潮流社交公园。试运营期间，园区单日最高客流量近千人，招商率超过90%。在这个曾经闲置的“工业角落”里，年轻人找到了属于自己的“社交主场”。
而这一场景并非孤例，在青岛，越来越多的老厂房正在“逆生长”。从市北区的纺织谷、中车四方智汇港到李沧区的国棉六厂，再到能源集团旗下的南京路热电厂、沧兴路后海热电厂——这些曾经见证青岛工业辉煌的老厂区，正以全新姿态重回公众视野，成为年轻人的时尚打卡地。
一场存量资产的“价值觉醒”
老厂房的命运转折，有着深刻的时代背景。
过去几十年，青岛经历过两轮大规模的老企业搬迁。一批污染较重、占地较大的老企业陆续从主城区迁出，腾出了大片土地。这些搬迁后的老厂区，一度陷入沉寂。
与此同时，城市发展面临着另一个难题：主城区土地资源日益紧张，新增建设用地几近枯竭，而处于城市黄金地段的闲置厂房，却因规划调整、权属复杂、改造成本高等原因“长期沉睡”，成为城市更新中“难啃的硬骨头”。
面对发展与资源之间的匹配问题，老旧厂房“变废为宝”式的更新改造便应运而生。
旧工厂改造始于20世纪末21世纪初，虽然起步较晚但发展速度快。上海、北京、广州、深圳四个城市率先开始城市转型，同时也启动和完成了一批具有历史意义的旧工厂改造项目。
2020年，国家发展改革委等部门联合印发《推动老工业城市工业遗产保护利用实施方案》，明确提出“把工业遗产保护利用作为推动老工业城市高质量发展的重要抓手”。次年，“城市更新”首次写入政府工作报告，上升为国家战略。
在此背景下，我国越来越多的地方开始借由城市更新，化解存量载体低效与增量空间紧缺之间的矛盾。通过盘活低质存量载体实现“腾笼换鸟”的模式，可称为生产类城市更新，即通过利用旧厂房、旧仓库、老商业、老旧楼宇等，发掘经济“新势力”，推动产业升级和城市品质提升。国内最为著名的老旧厂区改造案例当属北京798艺术区，具有国际化色彩的“SOHO式艺术聚落”和“LOFT生活方式”，已然让其成为北京都市文化地标。
纵观青岛，近年来实施的城市更新改造过程中，将老厂房改造纳入重点任务，明确提出，推动低效存量土地的盘活利用，促进产业转型升级和城市功能完善。从“工业心脏”到“潮流地标”，青岛老厂区正在集体“转身”——
如今，昌邑路4号的老火柴厂内飘起了咖啡香，沉浸式剧场里坐满了看戏的年轻人；在同安路，原金泽供热站的闲置煤库被改造成中联运动广场，1.1万平方米的空间里，入驻各业态商户30余家，年均客流量超百万人次；在四方机厂旧址，原本机器轰鸣的厂房变身为“动能工厂”运动中心，锈蚀的零件被做成工业雕塑，退役的机车停在公园里供游人打卡拍照……
在同安路，原金泽供热站的闲置煤库被改造成中联运动广场。
存量资产的盘活，离不开政策支持。近年来青岛市印发了《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的实施意见》等一系列政策，为“沉睡资源”转化为“发展活水”提供了用地保障、金融支持等。此前发布的《青岛市城市更新专项规划（2021—2035年）》也明确了中心城区内、重点区域内以及市域范围内的老旧厂区的更新策略和方向，助力青岛老厂区完成产业转型升级。
这些沉淀在角落的城市空间通过更新盘活，开始孕育新产业、新业态，以另一种方式重新融入城市发展轨迹。
一处工业遗存的“逆生长”
18年前，随着最后一台锅炉熄火，位于漳浦路12号的供热站正式完成它的历史使命。
如今，这里再度喧闹起来。走进青岛能源·心动里都市运动潮流社交公园，活力的气息迎面扑来，文艺范与烟火气在此碰撞。虽处在试运营阶段，但仍有三五成群的年轻人相约前来，或是酣畅淋漓地打球，或是点杯咖啡拍照打卡。
老火柴厂里的咖啡馆文艺范十足。
然而，把时间拨回到改造之初——怎么改造？如何有效盘活？诸多难题摆在眼前。
过去是“谁的地谁做主”，现在是“专业的人干专业的事”：让既懂“市场规律”又善“园区运营”的社会资本介入，是城市更新可持续、高质量推行的关键。
为此，青岛能源集团打破老路子，通过全国推介、公开招商，引入头部运营企业，形成“国资产权方+专业运营商”的协同机制。如此一来，产权方与运营商两者不再是单纯的租赁关系，而是“同坐一条船、同划一根桨”的利益共同体。
老厂房的“逆袭”之路，首先要根植于“在地化”需求。漳浦路12号地处浮山湾商圈，时尚年轻人“扎堆”。对他们来说，运动娱乐、沉浸体验和社交空间极具吸引力。“基于‘错位与非标’的规划策略，我们希望心动里能与传统商业场景形成错位竞争，聚焦‘Z世代’情绪消费需求，打造涵盖高端羽毛球场、匹克球馆、攀岩、电竞、主题市集等多元场景的都市青年聚集地。”青岛能源资产运营管理有限公司相关负责人说。
有意思的是，真正把这些场景“填”起来的，正是一群创意满满的年轻人。记者采访发现，园区在招商时就有意让年轻人来参与园区的活化，入驻心动里的商户中，主理人几乎都是“90后”甚至“00后”的年轻人。
“90后”姑娘钟颖颖就是其中一员。过去的几个月里，她和朋友李冰忙得连轴转，她们的烘焙店“Mowe（海鸥）”刚在心动里开门纳客便成了园区的打卡亮点。很难想象，如今这个装潢文艺、灯光温暖的错层空间，此前竟是一间落煤房。
钟颖颖告诉记者，依托落煤房7米的挑高优势，她们打造了错层空间，在侧墙增加了几处大小各异的窗户，提升通透性，同时也刻意保留了多处粗糙的建筑肌理。新与旧在这里对话，工业的粗粝感与面包的柔软香氛奇妙地相得益彰。
在这里，业态组合还以打造“生态闭环”为目的，让不同业态之间相互引流、相互支撑——园区打破“纯运动”模式，构建起“运动+文创+消费”一体化服务体系，目前招商率已达90%，成功签约30余家优质商户，涵盖酒店、餐饮、文体、潮玩四大业态。预计4月26日，青岛能源·心动里都市运动潮流社交公园将正式开园。
一种不断更新的“年轻力”
放眼全国，北京首钢园区变身冬奥会场地，原上海纺织集团变身M50创意园……每座城市都不乏旧厂区孕育新业态的生动案例。“让城市家底拥有新内涵”也成为人们的共同期待。
回过头来看青岛和其他城市的实践，老厂房成功“逆生长”的背后，藏着一些共通的逻辑——盘活“沉睡资产”、留住“工业乡愁”、激活“年轻力”。
城市更新，本质上是一场“空间价值”的重新发现。从资产盘活的角度看，老厂房不是包袱，而是沉睡的资本——这已成为共识。
随着“煤改气”推进，一批燃煤场站陆续停运，腾出大量闲置土地。除了心动里，“煤改气”后腾挪出的闲置场站土地资源还在不断蝶变：合肥路690号闲置地块将打造成全市首个能源特色低碳智慧园区——青能科创产业园，地处市北CBD核心商圈的南京路262号原热电厂区将打造成集商业、文化、体育、科技等新兴产业于一体的主题园区，银川西路19号将变身青岛绿能产业园，计划打造4万平方米的都市新工业集群……
青岛首个能源特色低碳智慧园区青能科创产业园效果图。
记者采访了解到，青岛能源集团通过“一地一策、分类推进”的方式，已累计盘活13处闲置场站，引入投资7.8亿元，资产增值超10亿元。当越来越多的老厂房被重新看见、重新定义、重新激活，这座城市便有了更多让人流连忘返的理由。
今年3月份，南京路262号资产盘活项目在市产权交易所完成挂牌招商，最终以122.33%的溢价率成交，创下青岛产交所招商类项目溢价率新纪录——这就是“沉睡资产”被唤醒后的市场回应。
老厂房的价值，不只在于建筑本身，更在于它承载的城市记忆。在北京的“天宁1号”文化科技创新园内，锈迹斑驳的老水泵、电机、汽轮机叶轮等设备艺术化地陈列于园区绿地之间，最有趣的是昔日热电厂的潜污泵被创意性地改装成世界时钟，引得不少游客驻足拍照留念。在郑州的中国第二砂轮厂内，锈蚀管道、老旧机床等工业遗存被保护性修复，园区还将工业设备改造成“砂轮乐园”游乐设施，孩子们在压力罐改造的滑梯上玩耍，时尚青年三五成群拍照打卡。
“老厂房改造不是简单的‘拆旧建新’，而是在尊重历史的基础上，找到空间特质与现代需求的结合点。”一位参与城市更新工作的负责人告诉记者，成功“逆袭”的老厂房，往往都不是变成千篇一律的商业综合体，而是保留了自己的“脾气”和“性格”，这也正是其独特的魅力所在。
烟囱、桁架、车间设备……事实上，这些工业时代的“老物件”在年轻人眼中，恰恰给新空间带来独一无二的质感。一家咖啡馆里斑驳的红砖墙，比任何精装修都有味道；老旧的钢架结构空间里办的时装秀，比专业秀场更添几分张力——这种“不完美”的真实感，恰恰是年轻人愿意专程跑来打卡的原因，因为他们买的不是一杯咖啡、一场演出，而是一种“在别处”的体验。
当沉睡的资产醒了，锈蚀的工业遗存被重新擦亮，年轻人成群结队地归来，一座城市的生命力也便有了最生动的注脚。可以预见，随着未来政策体系的逐步完善和越来越多市场主体的加入，更多青岛老厂区的新故事将被重新书写。（青岛日报/观海新闻记者 王冰洁）
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