“散装”变“整装”，“无序”变“善治”
今年青岛首次将“开放楼院治理”纳入市办实事，1.4万余个开放楼栋因地制宜探索物业管护新路径
城市治理的“最后一公里”，藏在一座座并不起眼的老楼院里。
午后的市北区纺机五舍大院，院内静谧，路面平整，车辆停放有序，几位老人正围坐聊天。这座1982年建成的老职工宿舍，曾因开放管理、人员混杂而陷入管理真空的困境。变化发生在今年春天，“开转封”改造让院落重获新生——出入口规整，门禁、地砖全部更新……管理有了章法、人心有了归属，不少老住户感慨：住了一辈子，头一回觉得这么像家。
在青岛，1.4万余个开放楼栋星罗棋布般分散于老城街巷，由于建成年代久、公共设施陈旧老化等因素，通常面临“无人管事、无章理事、无钱办事”的治理困境，长期以来一直是基层治理的难点。
如何让历经岁月的开放楼院焕发新生？不仅仅关乎物理空间的修缮，更在于治理模式的创新——推动治理重心下沉，以党建引领破局，以居民自治筑基，以长效物业管护托底，推动老楼院走向“善治”。
近年来，青岛深入践行人民城市理念，强化党建引领，坚持分类推进，将1.4万余个零散楼栋整合划定为1554个物业管理区域，纳入青岛市智慧物业管理服务平台，跟进健全党的组织体系和业主自治机制，因地制宜选择物业管理模式。2026年，青岛市首次将“开放楼院治理”纳入市办实事，持续推动开放楼院从内里生长出持久生命力，让精细化管理触角真正延伸到城市末梢。
划清边界，老楼院不再“散装”
开放楼院，就是“没有围墙的小区”。不少20世纪建成的楼栋，建设之初并未配套完善的物业管理，楼座犬牙交错、管理边界模糊不清。以往城市更新多聚焦道路、管网、环境等硬件改造，院落面貌虽有改善，但因缺少清晰的治理单元与责任主体，整治成效难以维系，落入“整治—反弹—再整治”的循环。
推动“散装”老楼院从“无人管”走向“管得好”，首要之举是划定精准的治理单元。
为此，市委组织部、市委社会工作部、市城市管理局联合出台《青岛市开放楼院物业管理区域划分工作指引》，遵循“边界清晰、规模适度、资源共享、居民认同、动态调整”原则，对全市开放楼座开展全面摸排，覆盖居民58.2万户。目前，全市零散楼栋被整合划定为1554个物业管理区域，厘清权责边界，重塑治理单元，其中实现封闭管理的已达326个。
“开放楼院治理不能搞‘一刀切’，而是要‘一把钥匙开一把锁’，探索符合自身特点的管理模式。”市城市管理局有关负责人说。
在西海岸新区黄岛街道唐岛路片区，过去8栋零散开放楼栋各自独立，公共资源分散，单个院落体量太小，物业不愿进驻，是当地有名的“三无孤岛”。如今，依托全市划片治理思路，充分征求居民意见，拆除楼座间的物理围墙，重构空间、整体打包，统一选聘物业企业连片管理，同步健全“社区党委—小区党支部—楼栋党小组—党员中心户”四级组织链条，全方位打通基层治理壁垒。
市南区大学路街区的治理探索，同样始于“划清边界”。片区内72个开放楼院与92家商户交错分布，2000余名常住居民与游客、商户朝夕相处，噪音扰民、秩序混乱、标识不清等问题一度突出。一边是熙攘的游客到访，一边是居民的柴米日常，如何让两者各安其位？
街道没有“一刀切”，而是因地制宜划出商居融合治理片区，根据不同功能需求分类施策、精准画像。成立街区治理综合党委，组建街区事务委员会，制定街区融合善治制度和街区公约，既留住了游客的脚步，也守住了居民的安宁。
从物理空间的“划片”到治理单元的“画像”，大学路街区的探索证明：划定边界，不只是划出地理上的片区，更是划清责任、划明路径，让每一类诉求都有回应、每一种业态都有规范。
组织扎根，激发居民自治活力
院落想要长久向好，关键要把党组织的力量扎进楼院末梢，推动居民从治理“旁观者”变成共建“参与者”。
“依托全市划定的物业管理区域，目前同步调整设置1279个楼院党组织，积极推动条件成熟楼院的党组织书记依法担任业委会主任，让每个楼院都有党组织牵头、有党员靠前、有机制保障。”市委组织部有关负责人介绍。
市北区双桃花苑小区的蝶变就是一个鲜活样本：小区曾饱受公共空间荒废、车辆乱停、管护缺位的困扰。小区党总支成立后直面民生痛点，通过入户走访、民意征集、公众投票，把闲置荒废的广场改造为便民活动场地；党支部纪检委员马祖巍现场踏勘测算，手持粉笔实地标定，划出78个规范停车位，化解停车顽疾。同时，小区设立党员轮值响应机制，专属手机全天候值守，党员轮流在岗，居民诉求随时对接处置。