物业服务是事关群众利益的“关键小事”，更是关乎基层治理的“民生大事”。2026年，青岛市城市管理局围绕“建设群众满意的城市管理”核心目标，开展“执法惠民·精治优居”物业小区治理行动，聚焦物业服务质价不符、侵害业主公共利益等突出问题，查办了一批物业服务企业挪用侵占公共收益、非法催收物业服务费用、擅自改变物业用房用途等典型案件。为以案释法、以案促治，规范物业小区管理秩序、优化物业服务质量，为城市管理融入基层治理提质增效，11月9日，市城市管理局发布了部分相关案例。 案例一 挪用、侵占共有部分经营收益 基本案情：城阳区综合行政执法局收到青岛市物业管理部门移交的问题线索，反映在某小区共有资金审计中发现物业服务公司存在挪用共有部分经营收益（8426.07元）的行为。经调查，情况属实。 法律依据：《青岛市物业管理条例》第六十条第（一）项“物业服务人及其工作人员不得有下列行为：（一）挪用、侵占共有部分经营收益等共有资金。” 《青岛市物业管理条例》第八十八条第（二）项“违反本条例规定，物业服务人有下列行为之一的，由物业主管部门予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（二）挪用、侵占共有部分经营收益以及代管的其他共有资金的，依法追回，给予警告，并处被挪用或者侵占资金金额两倍的罚款。” 处理情况：针对某物业服务公司挪用共有部分经营收益的行为，城阳区综合行政执法局下达《责令（限期）改正通知书》，要求改正违法行为，结合案件事实及裁量基准，对其作出警告、罚款16852.14元的行政处罚。 案例二 拒不退出物业管理区域 基本案情：城阳区综合行政执法局收到辖区物业管理部门移交的问题线索，反映某物业服务公司在服务期满，业主终止物业服务合同的情况下，仍拒不退出物业管理区域。经调查，情况属实。 法律依据：《青岛市物业管理条例》第六十五条第一款“物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者三十日内退出物业服务区域，配合新物业服务人做好交接工作，如实告知物业的使用和管理状况，并将下列资金、资料和物品移交给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人：（一）本条例第四十九条规定的资料；（二）物业服务用房、业主共有的场地和设施设备；（三）物业服务期间形成的共有部分档案以及改造、维修、运行、保养记录；（四）利用业主共有部分经营的相关资料、代管的共有资金和预收的物业费等财物；（五）其他应当移交的资金、资料和物品。” 《青岛市物业管理条例》第八十七条“物业服务合同终止后，物业服务人拒不退出物业管理区域或者不移交有关资金、资料和物品的，由物业主管部门责令限期改正；逾期未改正的，对物业服务人予以通报，处一万元以上十万元以下罚款。物业服务人有违反治安管理行为的，由公安机关依法给予治安管理处罚。” 处理情况：针对某物业服务公司拒不退出物业管理区域的行为，城阳区综合行政执法局下达《责令（限期）改正通知书》，要求改正违法行为，结合案件事实及裁量基准，对其作出通报、罚款七万元的行政处罚。 案例三 限制业主及车辆出入催收物业服务费 基本案情：莱西市综合行政执法局接群众举报，反映某物业服务公司采取限制业主车辆出入方式催收物业服务费用。经调查，情况属实。 法律依据：《青岛市物业管理条例》第六十二条第三款“禁止采取中断供水、供电、供气、供热或者限制业主及其车辆出入等方式催收物业服务费用。” 《青岛市物业管理条例》第八十八条第（四）项“违反本条例规定，物业服务人有下列行为之一的，由物业主管部门予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（四）物业服务人采取中断供水、供电、供气、供热或者限制业主及其车辆出入等方式催收物业服务费用的，责令限期改正，处一万元以上五万元以下罚款。” 处理情况：针对某物业服务公司采取限制业主车辆出入方式催收物业服务费用的行为，莱西市综合行政执法局下达《责令（限期）改正通知书》，要求改正违法行为，结合案件事实及裁量基准，对其作出罚款一万元的行政处罚。 案例四 擅自改变物业管理用房用途 基本案情：市北区综合行政执法局接群众举报，反映某物业服务公司将物业管理用房出租他人作为超市使用，擅自改变物业管理用房的用途。经调查，情况属实。 法律依据：《物业管理条例》第三十七条“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。” 《物业管理条例》第六十二条“违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处一万元以上十万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。” 处理情况：针对某物业服务公司擅自改变物业管理用房用途的行为，市北区综合行政执法局下达《责令（限期）改正通知书》，要求改正违法行为，结合案件事实及裁量基准，对其作出警告、罚款一万元的行政处罚。 （青岛早报/观海新闻记者 魏铌邦 通讯员 陈国栋）
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