业主不愿花钱买服务 居民自治破解老旧小区治理难题

　　在刚刚过去的全国两会上，多位代表委员就老旧小区改造管理问题献言献策。在青岛市发布的“十四五”规划中，也明确提出了老旧小区和传统商圈改造等问题。老旧小区的管理考验着城市治理的智慧。

　　提起老旧小区，人们的第一印象就是墙体陈旧、基础设施落后、卫生环境差、停车难、下水道堵塞……在青岛，各级政府实施老旧小区改造工程，给多数老旧小区粉刷了墙体、加装了保温层等，老旧小区展现出新形象。然而，“颜值”提升后，如何提升小区内部管理，根治老旧小区各类“顽疾”，成了摆在老旧小区面前的大问题。

　　日前，记者在李沧区街道社区采访中看到，基层一线的实践经验为老旧小区的管理提供了“解决方案”。

　　问题 老旧小区的普遍性问题

　　老旧小区由于年代久远，又缺乏物业管理，人居环境和居民生活质量深受影响。尤其是新冠肺炎疫情防控期间，人员多、开放式的老旧小区，成为各级政府防控的重点、难点。

　　以李沧区为例。作为老工业区，辖区内有不少工厂宿舍楼。记者在走访中见到最老的小区楼房建设于上世纪30年代。多数楼房是以单位自筹或集资等形式建设。这些小区多年来未实施物业管理，以前多是单位自管甚至单位“包圆”——公共区域费用由单位统一负责。如今，“单位”的概念在小区弱化了，问题却是日益增多，比如环境脏乱差、各类管线老化、下水道频繁堵塞等，业主习惯于单位无偿提供的服务，“花钱买服务”的意识不强。

　　“习惯了‘免费午餐’的居民，不但没有‘花钱买服务’的意识，就连免费提供的服务都拒绝。”多位社区工作人员告诉记者，一些社区提出在楼院出入口安装进车杆，以整治小区内的乱停车，但有的居民嫌麻烦，居然表示反对。

　　长期以来，居民们的老旧观念以及体制机制问题让老旧小区管理难上加难，社区工作人员疲于应对。

　　破题 基层探索政府兜底、居民自治

　　统一施划的停车位井然有序、小区出入口设置围栏实现人车分流、原来的车棚子“变身”社区党群中心……记者日前在位于兴城路街道唐山路91号的碱厂宿舍看到，作为“单位宿舍”的代表，这个建于上世纪60年代、基础设施薄弱的老旧楼院，在街道和社区的助力下，面貌已焕然一新。

　　“以前哪有这么宽敞的路可走，两边都停了车，乱糟糟的。”小区居民刘阿姨告诉记者，以前小区是又脏又乱，政府给粉刷楼体后，小区干净了许多。尤其是施划上停车位、整理出公共区域、消防通道畅通后，小区环境又提升了一个层次。“虽然我们是老小区，但是干干净净、规规整整的，住着也舒服。”

　　这些工作都是兴城路街道党工委将街道机关党员全部下沉至社区网格，带领社区工作人员做的。“只有攻克乱停车、垃圾堆积等‘顽疾’，才能让居民心气顺，自觉加入到维护环境的队伍中。”街道相关负责人告诉记者。在街道的带领下，小区的党员讨论了停车方案，通过网格、楼院管理群征得大部分群众同意后，党员带头将消防通道区域空出来，将车停到规划的停车区域中，此举还解决了低龄儿童出入幼儿园的安全通道问题。在此基础上，他们修整了社区的花坛，增划了停车线，实现了楼与楼之间行车道路“微循环”，一下子解决了绿化带积存垃圾和居民停车难两个问题。

　　然而，街道和社区居委会无法“包办”小区内的全部事项，这需要探索小区自治，以便街道和社区“退出”后，小区也能“自运转”。

　　“刘老师，跟你反映个情况，我们一楼群租房太闹腾了，你能去看看吗?”在李村街道大崂路社区67号院里，居民刘女士对正在忙着小区卫生的刘俊才说。

　　去年，刘俊才所在的小区采取了“自治小组”这种创新治理模式，刘俊才是小区“自治小组”七位成员之一。如今，这个建于上世纪90年代的老旧小区，在自治小组的牵头下，大门口设置了道闸和门禁，实现了小区的封闭管理。

　　卫生、车辆管理、财务、宣传……自治小组的七个人，各司其职。李村街道相关负责人告诉记者，自治小组的成立，源于新冠肺炎疫情防控的经验。“疫情防控期间，这个开放小区实行封闭管理。其间，七位老党员作为志愿者冲在管理一线，赢得了居民的信任。”由此，街道和社区考虑，是否可以探索引导这些积极参与小区管理的老党员形成自治组织，让小区的人自行管理小区。

　　利用疫情防控期间的监测点，街道和社区通过引导小区居民填写问卷的形式，进行了民意摸底，由大家决定是否同意自治并推选自治小组人员。大家非常认可并踊跃投票，经过公示和成立会议等环节，七人小组正式诞生。在此基础上，街道和社区同步形成了自治规则等一系列制度，规范自治小组的日常工作。

　　在刘俊才的带领下，小区清理了已堆积20多年的垃圾。在自治小组成员梁泽勇的日常工作中，小区临时进出车辆都要登记……如今，在自治小组的维护下，小区运行有序，居民们按照有车家庭每月每户40元、无车家庭每月每户10元的标准交纳管理费，由小组统一公示、管理，交纳率达到95%以上。年底，自治小组在小区内开展了“照亮回家的路”活动，将大院里7个楼座的照明灯全部更换为声控灯，楼内亮堂了，住户们“很满意”。

　　建言 处理好活力与秩序的关系

　　“基层治理要处理好活力与秩序的关系。”市委党校马克思主义学院副教授刘晋祎多年关注岛城社会民生，对于老旧小区改造管理，他如是说。

　　这些年，各级政府为老旧小区做了许多工作，比如加装保温层、为无物业管理的小区购买公共区域的清洁服务等，让居住在其中的居民获得感越来越强。

　　“但是，政府不能事事包办。”刘晋祎告诉记者，之所以要处理好活力与秩序的关系，在于如果凡事都依靠街道和社区，居民将形成“惯性依赖”，丧失主动性和自主性。“政府制定规则，做好政策引导和服务保障，关键是小区要有自我更新、自我发展的能力。”

　　在走访中，街道和社区工作人员告诉记者，其实，引入物业是最简单和有效的方式，然而老旧小区管理的难题，是居住在其中的居民观念比较保守，不容易接受花钱买服务的方式;另一方面，因为“底子薄”，物业可能要投入更多资金来运行老旧小区，因此需要居民交纳的费用更多，由此，绝大多数老旧小区没有引入物业管理。

　　尊重居民的现实情况，刘晋祎建议，除了政府兜底和居民自治的途径，也可以借鉴一些城市正在探索的“移动式物业”，这种物业多针对小区内的几个点进行服务，花费较少，居民的负担相对较轻。“此外，我们也可以探讨引入专业的社会组织来托管社区、为社区提供专业服务。”刘晋祎说。