青岛房价冲上3万？你还在盼望房价跌吗？

　　这三天，青岛楼市圈很兴奋，因为这是青岛第一次住宅用地集中出让的日子。土拍结果怎样，对青岛楼市影响几何？本文试着解读下。

　　1、土拍结果好于预期

　　整体上来说，青岛的这次集中土地出让结果好于预期。

　　土地集中拍卖，源于今年2月份自然资源部下发的一份文件，这份文件规定：

　　全国22个主要城市今后将实施“两集中”，即集中公示、集中招拍挂出让，一年内最多三批次供地。

　　这22个城市分别为：北京、上海、广州、深圳、南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡。

　　青岛位列其中，所以才有了这次的集中土拍。

　　这份文件一经报道，很多媒体都说楼市要凉凉了。一年只让卖三次土地，那么每次的土地数量肯定不会少了；开发商流动资金有限，自然不会参与每块土地的拍卖；开发商竞争少了，地价自然低，面粉便宜了面包自然贵不起来。

　　这种推理有一定道理，但忽略了开发商和地方ZF应对上级政策的智商，结果只能被啪啪打脸。

　　5月12日到14日，青岛这次住宅用地集中出让，共出让国有建设用地63宗，面积约2427亩。

　　第一天上午，市北、李沧9宗土地登上拍卖台，8宗顺利成交，开平路45号（白樱花地块）却爆了大新闻：被17家开发商竞价，地价从10310元/㎡飙升至17010元/㎡，最后达到最高限价，转到线下竞自持城镇住宅建筑面积。

　　第一天下午，城阳区又有13宗地块开拍，拍出11宗，流拍2宗。

　　第二天，崂山区两宗地块、即墨区15宗地块成功出让。

　　第三天，黄岛区成交24宗地块，第一天转到线下竞自持城镇住宅建筑面积的开平路45号则被绿城以楼板价17000元/㎡+自持商品住宅建面2156.9㎡拿下。

　　至此，青岛第一次集中出让63宗地块，最终以成功出让61宗、流拍2宗结束。

　　青岛以往土拍也经常有流拍的现象，而且比例还不低，所以这次出让61宗、流拍2宗的成绩非常好，超过很多人的预期，尤其是还产生了开平路45号的新地王。

　　2、市区均价冲上3万？

　　开平路45号新地王一诞生，这个盘以后将卖到3万+的推断就不绝于耳。这源于三个原因：

　　一是，楼面地价都17000了，房子不卖30000你好意思？

　　二是，北边老远的青岛造纸厂地块都传言要卖30000了，这位置更靠南，不卖30000你好意思？

　　三是，绿城向来执着于高端楼盘，东李的绿城理想之城又打下了口碑，不卖30000怎么对得起高端品牌的名气？

　　我个人也认为，只要青岛楼市不转冷，这个盘卖到3万是没问题的。

　　我曾在水清沟附近住了六七年，这里老厂房、老房子、新房子交叉，环境并不好，也没有好的学区、商业、交通配套，若是这里的房价卖到3万，那青岛市区的新房均价到3万也是板上钉钉了。

　　市南区、崂山区新房均价早已超过3万；市北区东部的浮山后、新都心今年也都越过了3万线，市北南部现在没什么楼盘；李村、东李无论商业还是环境都要优于水清沟，水清沟都3万了，李村、东李自然也不甘落后；市内四区低于水清沟房价的可能就是沧口、十梅庵、楼山后了。

　　这样整体算来，青岛市内四区新房均价冲上3万也是没问题的。

　　可青岛拿什么支撑3万的房价？

　　我在《“金三”爆红背后，青岛楼市还有4大“隐疾”需要警惕！》《从买房到卖房，青岛已成为全国最难的城市！》等文章中曾经列举出了青岛楼市的几大弊端：

　　海量供地、新房库存高企、薪资不高、外来人口乏力、外来人口多是省内的家底不足、房贷利率全国偏高、5年限售全国最狠。

　　在这样的环境下，青岛市区均价也许能够冲上3万，但之后很可能又会像2018年那样休养好几年。

　　而且，这两年有一个现象，哪个城市房价上涨明显，立马就会被住建部约谈，然后就是越来越严的调控政策、一夜变冷的楼市。

　　试问，已经5年限售的青岛，还有多少调控的空间？再整点新的调控政策青岛楼市就彻底完了。

　　不作死就不会死。开平路45号地块之后的事，想想都知道：青岛的各大楼盘尤其是开平路45号附近的盘，以楼王之名摩拳擦掌地宣称涨价。待到附近的盘都卖得差不多了，房价涨上来了，青岛又调控了，楼市转冷了，绿城开盘了，然后泪流满面了。

　　地王多是这种命运，为他人作嫁衣裳。

　　像蓝光创造的青岛宜昌路16号地王，曾经附近的盘打出了“感谢隔壁老蓝”的海报，蓝光却为了成本控制在那个鸟不拉屎的地方搞出了号称青岛最高端的商墅，最后挣得了一把辛酸泪。

　　像在济南新东站张马片区14400元/㎡拿地的碧桂园，等它卖房时周围已经直接把价格拉到了12000，向来割韭菜的碧桂园被济南给割了。

　　3、第一次集中土拍的影响

　　上面有点扯远了，我们回归到这次集中土拍的主题，分析一下对青岛楼市的影响。

　　一是，开发商看好青岛楼市。

　　这次集中土拍，63宗地块成交61宗，其中没有勾地限制的开平路45号引来了17家开发商竞价，最终产生地王，这说明开发商看好青岛楼市。

　　这对青岛楼市是一个积极信号，对买房者却是一个坏消息。开发商的眼光比普通买房者看得远，下一步青岛楼市仍值得看好。

　　二是，这次地王诞生的时机恰到好处。

　　现在的青岛楼市，还处于回暖启动阶段，很多经历过2018年大降价的买房者仍心有余悸、不敢入市。

　　地王的诞生，就像一剂猛药，对买房者们起到醍醐灌顶的作用。

　　而且这次集中拍卖的土地选择、设置的条件都不错，以往经常土地流拍的青岛，这次能够一次性成功出让这么多土地，对后续的集中土拍、对青岛楼市都将起到助推作用。

　　三是，房价短时上涨。

　　重庆今年的第一次土拍在青岛前面，也同样是一片火热，最终导致重庆房价短时上涨较多。

　　虽然我上面说过青岛对高房价的支撑动力不足，但青岛毕竟是强二线城市，本已回暖的青岛房价继续上涨也就在所难免，只是上涨空间没有那么大罢了。

　　四是，从开发商的选择看楼市的分化。

　　都说买的没有卖的精，我们从这次开发商的土地选择就能看出诸多秘密。

　　我以前说过，土地集中拍卖时代，小开发商会获得更多机会，因为大开发商要把有限的资金用在最值得买的土地上。

　　我们对比这次青岛市区、城阳、西海岸、即墨拿地的开发商，会发现越向市区集中大开发商越多，尤其是开平路45号就吸引了13家全国性的开发商。

　　这告诉我们，在市区人多、地少、新房库存少，郊区人少、地多、新房库存多的情况下，开发商也在规避风险。

　　对于楼市分化的问题，我以前已经多次谈过，这里不再赘述，还是那句话：在青岛投资买房不要远过近郊区，自住不要远过郊区核心区。（青城山说）