青岛部分酒店式公寓收益达不到承诺 出手前算好账

目前，青岛又进入了一年中最旺的黄金旅游季，除了各大酒店之外，崂山、西海岸、新都心等地酒店式公寓也是人气爆棚。在住宅限购的情况下，手里有公寓产品的开发商也开始借势营销。 “半价”买房、首付分期、家电大礼包……在举行丰富多彩蓄客活动的同时，许多开发商也推出让人非常心动的优惠活动。但是，记者在调查中发现，个别开发商的优惠只是透支购房者未来收益的文字游戏，而且许多酒店式公寓出租收益率远远达不到置业顾问承诺的水准，购房者在出手前一定要算对这笔收益账。

记者探访

排队入住 外地客动了投资心

金沙滩、海上嘉年华、东方影都……现如今的西海岸，因为各具特色的网红景点，已经成为越来越多外地人滨海度假的首选之地。如织的游客中，不单单是来青岛放松休闲，还有很多人想来寻找一个资产投资的绝佳机会。

在济南定居的朱先生，常年在外地出差，但每年暑期带孩子到金沙滩游玩。以前一家人住快捷酒店，但是从2015年开始，他们一家人开始选择金沙滩附近的酒店公寓。 “主要是酒店式公寓可以做饭，这样自己买点海鲜加工，吃得好还实惠。 ”朱先生说。在办理入住时，他看到许多游客排队登记，于是便有了在青岛购买一套公寓投资的打算。所以，在游玩之余，朱先生也跑了几处营销中心，结果让他感到很意外。原本以为公寓的价格会非常昂贵，但是他发现西海岸的酒店式公寓价格比同区域住宅低很多，而且许多还都有酒店连锁集团托管，未来出租也不用自己操心。

无独有偶，从新疆来青岛游玩的吴先生夫妇也在新都心看公寓项目。吴先生是潍坊人，年轻时和妻子去支援边疆建设，现在落叶归根想回家乡居住。因为潍坊已经没有亲人在世，所以吴先生夫妇俩晚年就想在气候宜人的青岛定居。“就是现在暂时还不能回来住，每天400多元的出租收益，与小县城一个月的房租差不多。 ”吴先生说。

在各大营销中心记者调查发现，随着旅游旺季的到来，外地购房者人数明显增加。 “开发商在我们淄博设有推广中心，我看到这公寓的价格和我们那住宅价格差不多，但租金收益应该会高很多。 ”游客邹女士说。她在淄博当地有两套120平方米以上的房子，已经没有在当地购房的打算，在其他投资方式收益不理想的情况下，她便有了投资公寓赚取租金收益的想法。

只需百万 公寓遍布热点区域

记者在调查中发现，公寓产品能够吸引消费者，与其所处的地理位置是分不开的。以西海岸为例，有十几个公寓产品沿着滨海大道和13号地铁线错落分布，许多产品不仅仅步行可到景区，而且周边还有新建商业综合体，是许多外来购房者理想的居住之地。目前，该区域的公寓产品价格集中在1.3万元/平方米至2万元/平方米之间，以60平方米以下的小户型为主。

而在主城区一线，公寓的区位优势则更为明显。从火车站开始，沿着地铁3号线一路东行，香港中路、南京路、新都心、李村都有公寓产品在售，价格在1.5万元/平方米至2万元/平方米之间，这些公寓产品大部分都有酒店管理集团入驻，并且对于楼座进行集中改造管理。在地铁2号线沿线的公寓产品主要集中在台东商圈和崂山商圈，因为靠近在建商业综合体，目前loft公寓价格普遍在2万元/平方米左右。与周边的普通住宅相比，这些公寓产品的价格低了3000元/平方米至1万元/平方米之间，如此大的价格差也让购房者看到了升值空间。

市场动态

开发商营销战力度空前

虽然旅游季带来了人气，虽然占据了网红片区的黄金地段，但是开发商在销售公寓产品时却没有了牛市中的傲慢姿态，而是争相降低门槛，打起营销战。天气炎热，有的开发商直接将水上嘉年华的活动搬到了营销中心，原本需要花近百元才能玩的项目，现在只要家长登记一个联系方式孩子便可尽情游玩;有的开发商则在空调房推出了布艺、纸扇手工制作，并且配备了各种美味可口的冷饮和点心;有的开发商则是抓住了购房者看重出租收益的心理，召开与酒店运营公司合作的新闻发布会，给购房准客户送上“定心丸”。

与营销活动相比，目前各公寓项目的优惠力度也是空前的。西海岸长江路上某公寓项目，打出了7500元/平方米的惊爆价，这一价格是开发商开盘预估价的一半左右，所以吸引了众多购房者。不过，记者调查发现，这一优惠并非开发商单纯让利，而是购房者要让出数年房屋的出租收益给开发商，实际上是开发商透支了购房者租金收益作为“优惠”。对于许多预算有限的购房者来说，这一“优惠”减轻了他们的经济压力。在东方影都附近的某公寓的营销中心，开发商不但推出特价房，并给出10万元左右的优惠，而且首付1万元便可以定下一套loft公寓，如此低的首付门槛在整个房地产市场并不多见。

相比之下，主城区开发商的优惠力度相对较小，但是营销花样繁多。在利津路某公寓的营销中心，置业顾问告诉记者，如果现在开始验资，那么到开盘前每天优惠1000元，越早验资优惠累加的额度越高，同时开盘还能享受优惠折扣。而汽车东站的一处公寓营销中心，如果购房者交了定金，就有机会享受包括家电、手机等在内的六重大礼。

营销客群盯上外地客

开发商急于出售公寓产品，市场变化是主要因素。从2017年的下半年开始，岛城公寓产品供应量居高不下，最近两年内供应量已经超过了200万平方米，2019年上半年，岛城公寓产品供应48.8万平方米，同比上涨了3.2%。然而，公寓产品的销售量却随着楼市变冷不断下滑。 2019年上半年，岛城公寓成交32.8万平方米，同比下降39.3%。截至2019年6月底，公寓存量已经突破了200万平方米，同比上升了13%，去化周期达到了30个月。

正因如此，许多开发商不再单纯依靠自有的营销团队，而是通过代理公司和二手房经纪人代售房源。二手房经纪人小麻告诉记者，在市场日渐低迷的情况下，现在卖公寓和周边区域的新房反倒成为房产中介的主业。 “一套小公寓的佣金在3万元至6万元之间，一点不比一套大户型二手房的中介费少。 ”小麻介绍说。但是，随着普通住宅的大量入市，本地刚需购买公寓的热情大大减少。所以不论是开发商，还是二手房经纪人，都紧盯游客这一潜在的购房群体，这也是目前公寓促销力度加大的主要原因。 本版撰稿 记者 王寿林

公寓性价比没有那么“美”

位置好、价格低、促销力度大，为什么许多购房者却不愿意购买酒店公寓?记者调查发现，酒店式公寓多数存在商业产权不能落户、水电费率高、户型偏小等硬伤，还有许多开发商的营销套路也让购房者感到烦心。

市民张女士曾经被市北CBD一个精装小公寓产品所吸引，开发商承诺全套家电，专业酒店托管，而且还有一个8.2折的优惠。但是张女士拿着传单上门时，却发现开发商满是套路。宣传有6万元的优惠，但是实际交易中需要交3万元的团购费，这样实际优惠金额只有3万元。在开发商的宣传彩页上，明明白白印着房子含2000元/平方米的精装，但是实际上这个精装需要购房额外交费，而且是按照2800元/平方米交。如果要想拎包入住，还要再给开发商交15085元的软装费。“最后代理商说可以有8.2折优惠，但是房子前5年由开发商出租，租金收益不归房主，也就是说开发商的优惠实际上是我房子的租金。 ”张女士说。

此外，高收益也成为置业顾问营销的主要噱头。记者在辽宁路某公寓营销中心采访时，置业顾问表示该产品由专业酒店管理公司托管，一个月稳定4000元的收益，这样五六年就能回本。但是记者仔细询问发现，该楼盘公寓总价在120万元左右，按照一年6万元的收益，也需要20年才能回本。当记者拿着自己的计算结果反问置业顾问时，置业顾问便哑口无言。

“我买的公寓就在东方影都旁，收益还不如银行理财产品高。”市民苏先生说。他告诉记者，在过去两年中，西海岸有大量公寓产品交付，现在热门景点附近的房屋出租价格不断下降，一到淡季长时间无人租住，所以年均收益和银行中长期存款利率差不了多少。记者提醒购房者，在购买公寓之前，一定要算好收益账。