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青岛房贷利率齐步回调 首套5.35%成主流

念念不忘,必有回响。用这句话来形容青岛的房贷利率,再恰当不过了。4月20日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.85%,较上一次下降20个基点,创去年8月改革以来最大单次降幅;5年期以上LPR为4.65%,较上一次下降10个基点。

事实上,这是LPR新形成机制改革以来的第三次下降,2020年以来的第二次下降。上一次是2月20日报价时,1年期LPR较上一次下降10个基点,5年期以上LPR较上一次下降5个基点。全国大多数城市自2月份开始,陆续跟随下降。然而,青岛的房贷利率并未马上跟随调整,让不少购房人有点心焦。直到近期,青岛房贷利率出现明显降幅,首套5.35%、二套5.65%成主流。青岛的房贷利率在全国位于什么水平?利率下降,房贷一族能省下多少钱?未来趋势会持续下行吗?本期理财周刊,我们关注房贷利率的最新变化。

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首套房贷利率岛城降幅最大
近日,融360简普科技大数据研究院对全国41个重点城市674家银行分支机构房贷利率的监测数据显示,2020年5月(数据监测期为2020年4月20日-2020年5月18日),全国首套房贷款平均利率则为5.32%,二套房贷款平均利率为5.63%,均环比下降11BP。

本次数据监测期内,首套和二套房贷款利率水平均环比下降10BP以上。主要原因在于,该监测期参考的5年期以上LPR水平环比下调10BP,多个城市随之下调房贷利率,部分城市降幅超过10BP,从而带来全国房贷利率大幅下降。分城市来看,监测的41个城市中,39个城市首二套房贷款利率均环比下调,合肥维持上期利率水平不变,成都则是5月唯一一个房贷利率水平有所上涨的城市。值得注意的是,二线城市中35个城市的房贷利率环比下调,但下调幅度不一。其中20城首套房贷款利率环比下调幅度超过10BP,6城环比下调10BP,9城下调幅度小于10BP。青岛地区首套房贷款利率降幅最大,环比下降27BP;佛山、长春、宁波、太原四地的降幅也高达19BP。成都地区首套房贷利率平均水平环比上涨3BP,二套环比上涨5BP。

未来岛城房地产市场值得期待
房贷利率整体下行的同时,房地产市场则整体趋暖。国家统计局18日发布4月商品住宅销售价格变动情况,数据显示,70个大中城市房地产市场价格延续微涨态势,但总体仍较为稳定。

根据最新数据显示,4月份,青岛新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%,同比上涨2.4%;二手住宅销售价格与3月份持平,同比下跌5.7%。据悉,二手住宅方面,这是继此前连续14个月下跌以来,首次出现止跌转为持平,而新建商品住宅售价由3月跌0.5%转为涨0.5%。

对于2020年4月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,国家统计局城市司首席统计师孔鹏表示,2020年4月份,随着我国新冠肺炎疫情防控向好态势进一步巩固,经济社会秩序进一步恢复,因疫情积压的住房需求进一步得到释放。70个大中城市房地产市场价格延续微涨态势,但总体仍较为稳定。

“青岛4月份的房地产市场确实很好,尤其是二手房市场,但是房贷利率下降以后,5月的市场反而冷静了许多。”好来屋相关负责人杨女士告诉记者,4月份的转暖很大程度是因为疫情期间积攒了大量购房需求集中爆发,5月份则逐渐回归平静,“不过我们地产界对青岛地产市场还是非常看好的,可能今年市场比较艰难,即使贷款利率下行也很难带来太大的起色,但基于对青岛这座城市前景的认可,我们认为未来青岛的房地产市场表现值得期待。 ”

房贷利率后市下调幅度有限
监测数据显示,4月20日5年期LPR水平环比下调10BP后,多个城市迅速跟调。一线城市更倾向于维持加点数不变,二线城市下调幅度差异性较大,多个二线城市环比下调15-20BP。本监测期内超过70%的银行下调了房贷利率,考虑到各银行调整步伐不尽一致,预计后续还会有部分银行择机下调,从而带来对应城市乃至全国的房贷利率下降,但整体幅度应该不会很大。

5月15日,央行再度实施对农村金融机构和仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向降准0.5个百分点,释放约2000亿长期资金。同时,央行还开展了1000亿元的MLF操作,但维持上期利率2.95%不变。按照此前的操作规律,MLF利率对LPR利率的传导比较通畅,MLF不变,意味着5月20日LPR报价大概率与上期持平。因此,近期房贷利率受LPR影响下调的可能性也比较小。

4月20日为非对称降息,5年期以上LPR只降低了10个基点。中原地产首席分析师张大伟表示,这意味着不可指望大规模救市,金融政策取向是稳楼市,刺激实体经济。中国民生银行首席研究员温彬则认为,下一阶段降准和降息仍有空间和必要,在保持流动性合理充裕的前提下,继续引导贷款市场利率和企业债券融资利率双下降,但主要方向是降低实体经济融资成本。


贷款百万 30年少还利息6.5万
4月20日,央行5年期LPR下调10个基点降至4.65%后,青岛各银行不约而同一致逆向加10个基点,维持原来降息前的利率水平:即首套和二套房分别加98.5、123个基点,仍执行原来的首套5.635%、二套5.88%利率水平。然后4月30日,在LPR加点“高位运行”仅维持了不到10天后,青岛的各银行突然为岛城人民空降了一个“大礼包”:自5月1日起,各银行普遍开始执行首套加点70BP(5.35%)、二套加点100BP(5.65%)利率,相比之前分别下调28.5个和23个基点。对准备贷款买房的市民来说,此次降利率意味着,首套房贷款百万元,30年可以少还6.5万元利息。

调查
部分银行房贷利率存在可议空间
昨日,记者走访了5家国有银行、4家股份制银行和1家外资银行,发现房贷利率不但整体大幅下降,部分银行还有一定的可议空间。

中国银行青岛市分行工作人员告诉记者,首套房5.35%、二套房5.65%,但具体执行多少还需看客户的个人征信,视具体情况看是否加点。同时,针对LPR“选1月1日还是对月对日”目前主要执行按年对月对日。

农业银行青岛市分行工作人员表示,征信没有问题的执行首套房5.35%、二套房5.65%,近两年有还款逾期现象的首套房执行5.45%,二套房5.75%。之前房贷利率是从基准基础上浮15%,现在是下调至上浮9.18%。对于很多客户来说选择“1月1日还是对月对日”其实影响并不大,都是以一年为准,而且LPR是在变化的。

建设银行青岛市分行工作人员告诉记者,属于本行的优质客户且征信没问题的首套房5.35%、二套房5.65%,征信有点瑕疵的首套房5.45%,二套房5.75%,征信有问题的首套房5.55%,二套房5.85%,客户的个人征信作为业务办理的因素之一,具体仍需根据客户情况而定。对于“选1月1日还是对月对日”工作人员则表示,LPR是在不断变化调整的,谁也说不好何时有变化。

工商银行青岛市分行工作人员表示,首套房5.35%、二套房5.65%,同时还需看客户的征信情况和在本行的个人综合评分,若近两年有还款逾期现象,可能会在基础利率上加80个点,但具体执行还需根据客户综合情况来定。此外,工作人员表示,目前该行只能选择按年对月,暂无1月1日可选,后期是否有变化,则根据行里通知来实行。
交通银行青岛市分行工作人员告诉记者,目前LPR基数为4.65%,首套房和二套房分别加70个点和100个点后首套房5.35%、二套房5.65%。此外工作人员表示,目前该行只做首套房个人房贷业务。该选择1月1日还是对月对日呢?工作人员说道,LPR是在变动的,但是加点数是不变的,而且都是以年为调整,在两者的选择上区别并不大。

“如果贷款人征信没有问题的话,首套房贷款利率5.35%,二套房贷款利率5.65%。 ”青岛银行一位工作人员告诉记者,近期房贷利率下降,是因为LPR连续下降,“原来各家基本都执行的是首套5.635%、二套5.88%,现在应该是各家银行都降了。 ”

民生银行目前也执行首套房贷款利率5.35%,二套房贷款利率5.65%。不过,接电话的工作人员仔细询问了记者的工作性质,他表示,疫情期间,医护人员贷款买房也可以在现有利率的基础上享受一定的利率优惠,此外,一些工作稳定的客户也可以单独申请优惠利率。

渤海银行直接打出了首套房贷款利率5.25%,二套房贷款利率5.4%的低价;作为外资银行,向来有价格优势的汇丰银行也是继续跟跌,原来的首套5.2%、二套5.35%,当然,外资银行的房贷门槛还是比较高,要想享受如此低利率的贷款,无论是贷款人本身的征信、职业、收入等要符合要求,抵押的房产本身要求也比较高。此外,记者调查发现,招商银行的房贷利率水平相对较高,目前执行的是首套5.4%左右、二套5.7%左右。

算账
首套100万贷款30年少还6.5万
之前,办理首套房贷款,利率加点98.5执行5.635%。然而“五一”之后,首套房贷款利率则加点70执行5.35%。对贷款买房的市民来说,两者的差距有多大呢?
以首套房贷款100万元30年为例:降息之前,购房人每月还款5763元,利息总额107.5万元;后者每月还款5584元,利息总额101万元;每月还款额相差179元,一年相差2148元,30年下来相差6.5万元。

“多亏晚一步出手,这可省了一笔费用。 ”市民李先生告诉记者,作为改善型刚需,自己从3月底开始四处看房,打算用手里的卖房款在浮山后换一套有物业管理的房子。李先生看了不少房子,最终定下一套总价265万元的房子。李先生手头仅有185万元,需要贷款80万元。因为李先生名下还有一套房产,所以二套房贷款利率比较高,李先生打算分20年还款,每月需还5676.2元,总还款金额达到1362288.87元,利息足足562288.87元。李先生犹豫再三,没有出手。 “五一”假期,李先生接到中介打来的电话,告知他房贷利率降了。“中介说,本来按照规定,二套房房贷利率要5.65%,但是我各方面的条件比较好,加上中介和银行又是合作关系,最低能做到5.4%。”李先生说,他一算,确实能省一笔钱:每月需还5458.01元 , 总 还 款 金 额 达 到1309923.05元,利息总计509923.05元,“每个月比先前能少还218元,一年下来就是2000多块钱,20年就是5万多呢! ”

换锚
套上“公式”算算浮动利率
采访中,李先生还提到了LPR。“其实我到现在也不太明白LPR,说新签订的房贷按照LPR执行,那我另一套房子的贷款该如何做,之前贷款打的八折,现在转换还是不转换?”话语间,面对房贷利率下行,存量房贷是否应该转 “LPR+加点”,李先生有些迷茫。

记者采访了解到,其实LPR改革后,市民最关心的一个问题是:我们的房贷会怎么变?根据央行发布的公告,2020年3月1日至8月31日,国内“房贷族”需要对此做出仅有一次机会的选择:固定利率or挂钩“LPR+加点”浮动利率?选择不同的还款方式,将影响到每位房贷族的月供。

简单说,如果选择固定利率,房贷将维持当前利率水平不变;如果选择“LPR+加点”浮动利率,今后的房贷利率会随着LPR变化。 LPR每月公布一次,可升可降。加点数值等于把原合同当前的执行利率水平减去2019年12月发布的5年期以上LPR,即4.8%,加点数值确定后,将一直固定不变。举个例子。张先生在多年前买了一套房子,需要还贷30年,当时5年期以上贷款的基准利率为4.9%,张先生也争取到9折优惠,所以其实际贷款利率为4.41%。如果选择固定利率,则维持当前利率不变。如果选择转化为LPR,根据政策规定,2019年12月20日公布的5年期以上LPR,为4.8%计算,张先生此次调整后的加点为4.41%-4.8%=-0.39%。加点确定后,将一直固定不变。

到了重定价日,张先生的房贷利率经重新调整应为当时最新的5年期以上LPR加上-0.39%。如果那个时候的LPR下降为4.6%,那么实际利率为4.6-0.39%=4.21%,还款将变少;如果那个时候LPR上升为4.9%,那么实际利率为4.9%-0.39%=4.51%,还款将变多。基于以上计算,如果买房一族认为以后LPR会降,那转换成以LPR为基准加点形式可能更有利。

发表于 2020-5-20 13:17:58 | 显示全部楼层 |阅读模式

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